Kira bedelinin ödenmemesi halinde ihtar süresi, ilamsız icra yoluyla tahliye, itiraz süresi ve tahliye davası; TBK m.315, m.350, m.352 ve İİK m.269 vd. çerçevesinde.
Kiracı kira bedelini ödemediğinde kiraya verenin önünde birden fazla yol vardır. Hangi yolun seçileceği; ihtar sürelerini, itiraz imkânını ve sürecin süresini doğrudan etkiler. Bu yazıda temel mekanizmayı özetliyoruz.
Temerrüt ihtarı ve süre
TBK m.315’e göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilecek süre en az on gündür; konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Ödeme bu süre içinde yapılırsa fesih hakkı doğmaz.
Yol 1: İlamsız icra takibi ve tahliye
Kiraya veren, kira alacağı için ilamsız icra takibi başlatırken talep ederse ödeme emri, kanuni ihtar süresi geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanandan çıkarılmasının istenebileceği tebliğini de içerir (İİK m.269). Bu yolun ana hatları şöyledir:
- Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, takibi durdurur.
- Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitim tarihini izleyen altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (m.269/a).
- Borçlu kira sözleşmesini ve imzasını reddederek itiraz ederse, alacaklı belgeleri varsa (örneğin noterce düzenlenmiş sözleşme) icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (m.269/b). Aksi halde genel mahkemede dava açmak zorunda kalabilir.
- İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın borçluya tefhimi veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (m.269/c).
İtiraz nedeniyle takip durursa, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, aynı alacak için bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz (m.269).
Yol 2: Tahliye davası
Kiraya veren, genel mahkemede tahliye davası da açabilir. TBK’nın kiracıdan kaynaklanan sebeplere ilişkin 352. maddesi şu örnekleri düzenler:
- Kiracının, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmaması: kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Kiracıya, kira bedelini ödemediği için bir kira yılı veya yılı aşan süre içinde iki haklı ihtar yapılmasına sebep olması: kiraya veren, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliyesi ise TBK m.350 kapsamındadır. Bu halde kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uyarak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açmalıdır.
Arabuluculuk şartı hangi yolda aranır?
6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ancak kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu şartın dışında tutulmuştur. Başka bir ifadeyle genel mahkemede tahliye davası açılacaksa önce arabuluculuk gerekir; İİK’daki ilamsız icra yoluyla tahliye bakımından bu şart aranmaz.
Kiracı açısından önemli noktalar
- Ödeme emrine veya ihtara ilişkin tebligat ve sürelere dikkat edilmelidir; yedi günlük itiraz süresi kısadır.
- Ödemenin yapıldığı, banka dekontu veya makbuz gibi belgelerle ispatlanmalıdır.
- Kira bedelinin artışına ilişkin uyuşmazlık varsa kira artışı yazımızdaki sınırlar ayrıca değerlendirilmelidir.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.315, m.350, m.352
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu — m.269, 269/a, 269/b, 269/c
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B
Yorumlar kapalı