Kiracı evi tahliye etmiyor: ev sahibi olarak hangi yolları izlerim?

Süre bitti ama kiracı çıkmıyor mu? Konut ihtiyacı, yeni malik, tahliye taahhüdü ve icra yoluyla tahliye adımlarını, süreleri ve hataları öğrenin.

Kısa cevap Konut kiralarında “sözleşmenin süresi doldu” demek tek başına kiracıyı çıkarmaya yetmez. Kiracı çıkmak istemezse sözleşme her yıl kendiliğinden uzar (TBK m.347). Ev sahibinin yolu, tahliye sebebine göre değişir. Bu yazı en sık dört yolu anlatır (liste tam değildir): konut ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, on yıllık uzama süresinin sonu. Kira bedelinin ödenmemesi, yeniden inşa veya imar, iki haklı ihtar ve kiracının başka konutu gibi sebepler de vardır. Süreler sebebe göre değişir ve çoğu dar ve kesindir; kaçırılırsa hak bir yıl ertelenebilir. Elektriği kesmek veya kilidi değiştirmek çözüm değildir; tazminat ve ceza sorumluluğu doğurabilir.

Önce şunu yapın

İhtar veya dava öncesinde şu üç şeye bakın:

1. Sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi. Belirli süreli mi, belirsiz süreli mi? On yıllık uzama süresi dolmuş mu?
2. Elinizde yazılı bir tahliye taahhüdü var mı? Kiracının, evi teslim aldıktan sonra imzaladığı, belirli bir tarihte boşaltacağını yazdığı kâğıt en hızlı yolu açabilir.
3. Takvim. Hangi süre ne zaman başlıyor, ne zaman bitiyor? Aşağıdaki tabloyla işaretleyin.

Süre ve şart tablosu

Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2). Fesih dönemleri kira başlangıç tarihine göre hesaplanır (TBK m.328).

On yıllık süreye örnek (kanun metnine göre okunuşu). Sözleşme 1 Ocak 2010’da başlamış, ilk süresi bir yıl olsun. İlk süre 31 Aralık 2010’da biter ve on yıla dahil değildir. Uzama yılları 2011-2020 arası on yıl eder. Bu süreyi izleyen ilk uzama yılı 2021’dir; ev sahibi o yılın sonundan (31 Aralık 2021) en az üç ay önce, yani 30 Eylül 2021’e kadar bildirim yaparsa sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Gerçek dosyada hesabı kontrol ettirin.

Adım adım: hangi yoldan gidilir?

Adım 1: Sözleşmenin durumunu netleştirin

Sözleşme, tahliye kâğıdı, kira kayıtları ve ihtarnameleri toplayın.

Adım 2: Doğru dayanağı seçin

Yol 1: Konut ihtiyacı (TBK m.350/1). Evi kendiniz, eşiniz, çocuğunuz, anne-babanız veya baktığınız bir kişi için kullanmanız zorunluysa bu yola gidilir.

• Yargıtay, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını arar; geçici ya da çok ileride doğacak ihtiyaç yetmez.
• İhtiyaç dava günü ve yargılama boyunca sürmelidir.
• İhtiyaç sahibinin kirada oturması başlıca kanıttır (Yargıtay 3. HD, E.2018/7751 K.2019/493, 23.01.2019).

Yol 2: Yeni malik (TBK m.351). Evi satın aldıysanız ve ihtiyaç varsa iki seçenek vardır:

• Edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp 6 ay sonra dava açmak.
• Sözleşme süresi bittikten sonraki 1 ay içinde dava açmak.

Yol 3: Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1). Kanun, kiracının “kiralananın teslim edilmesinden sonra” belli bir tarihte boşaltmayı yazılı üstlenmesini arar.

• Sözleşme tarihi ile teslim tarihi aynı olmayabilir. Sözleşme 1 Mart’ta imzalanmış, anahtar 15 Mart’ta teslim edilmişse, 10 Mart’ta imzalatılan taahhüt “teslimden sonra” şartına uymaz; geçersizlik tartışması doğar.
• Boşaltma tarihinden başlayarak 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilirsiniz.
• Yargıtay’ın 6570 sayılı Kanun döneminde verdiği kararlar taahhüdün serbest iradeyle verilmesini arar. Bir işyeri kirasında Daire, “ikinci ayın ilk üç günü içinde kira ödenmezse sözleşme feshedilmiş sayılır ve tahliye işlemi başlatılır” maddesini taahhüt saymamıştır; taahhütte kiracının belli bir tarihte boşaltmayı açıkça üstlenmesi gerekir (Yargıtay 6. HD, E.2009/10286 K.2010/558, 26.01.2010).
• Başka bir olayda Daire, taahhüt tarihini izleyen 1 ay içinde dava açılmasını ya da icra takibi yapılmasını aramış; daha önce bildirilen tahliye iradesinin süreyi korumadığını, icra takibinin ise koruduğunu belirtmiştir (Yargıtay 6. HD, E.2012/2071 K.2012/2944, 27.02.2012). Karar 6098 sayılı Kanun’dan öncedir.
• Şarta bağlı taahhüt (ör. birikmiş kirayı ödemezse çıkacak) şart gerçekleşince geçerlidir (Yargıtay 6. HD, E.2015/11188 K.2016/839, 11.02.2016).

Yol 4: On yıllık uzama süresi sonu (TBK m.347). Yukarıdaki örnekteki gibi, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılan bildirimle sebep göstermeden sözleşme sona erdirilebilir. Bildirimi yazılı ve ispatlanabilir biçimde yapın.

Diğer sebepler.

• Kira bedeli ödenmiyorsa (TBK m.315). Kiracıya yazılı bir süre verilir (konutta en az otuz gün). İhtarda, bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği de yazılmalıdır.
• Yeniden inşa veya imar (TBK m.350/2). Esaslı onarım, genişletme veya değişiklik gerekliyse ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa dava açılır; süre m.350/1 ile aynıdır.
• İki haklı ihtar (TBK m.352/2). Kira bedeli ödenmediği için bir kira yılı içinde kiracıya yazılı iki haklı ihtar yapılmışsa, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açılabilir.
• Kiracının başka konutu (TBK m.352/3). Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açılabilir.

Adım 3: İhtarname veya yazılı bildirim

Kanunda dava açma süresi öngörülen hâllerde (ör. m.350’deki bir aylık süre) süre dolmadan kiracıya yazılı “dava açacağım” bildirimi yaparsanız dava süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353). Bildirimi ispatlanabilir biçimde (genellikle noter) yapın. Madde yalnızca “dava açma süresinden” söz eder; İİK’daki icra sürelerini bu bildirimle uzatabileceğinize güvenmeyin.

Adım 4: Önce arabuluculuk mu?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kanun, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri bu kuralın dışında tutar (6325 sayılı Kanun m.18/B).

• İhtiyaç, yeni malik veya taahhüde dayanan dava yolunda önce arabuluculuk gerekir. Arabulucu üç hafta içinde işi sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir (m.18/A). Başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez (m.18/A/15).
• Erken başvuru riski: Yargıtay 3. HD, TBK m.350 ihtiyaç davalarında arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiğini, süre başlamadan önceki başvurunun dava şartını karşılamadığını kabul etmiştir (E.2025/1495 K.2025/3048, 26.05.2025). Karar m.350 davalarına ilişkindir; m.351 için karar teyit edilemediğinden başvuruyu dava hakkı doğduktan sonra yapmak güvenli yoldur.
• İlamsız icra yoluyla tahliye (İİK m.272 vd.) yolunda arabuluculuk şartı aranmaz.

Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir (m.18/A/2).

Adım 5: Dava yolu

Tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4); sözleşmenin ifa yeri mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10).

Adım 6: İcra yolu (İİK m.272 vd.): iki ayrı kapı

İcra yolu “süre doldu” kısayolu değildir; iki ayrı dayanak vardır ve karıştırılmamalıdır.

• Kapı A: Sözleşme süresinin bitimine dayanan tahliye (İİK m.272). Mukavele ile kiralanan taşınmazın süresi bittikten sonra bir ay içinde sözleşme icra dairesine ibraz edilir. Konutta sözleşme m.347 gereği uzadığı için bu kapı, ancak sözleşme hukuken sona ermişse işe yarar.
• Kapı B: Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan takip (TBK m.352/1). Boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurulur. Şartlar Yol 3’te anlatılmıştır. Bu takipte de itirazın kaldırılması icra mahkemesinden istenebilir (Yargıtay 6. HD, E.2015/11188 K.2016/839).

Süreç şöyle işler:

1. İcra dairesi bir tahliye emri düzenler ve kiracıya tebliğ eder. Emirde, taşınmazın kiracıya tebliğden itibaren 15 gün içinde tahliye ve teslimi istenir (m.272).
2. Kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir; itiraz takibi durdurur (m.274).
3. Kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (m.275).
4. İtiraz edilmezse veya kaldırılırsa, tahliye emrindeki süre geçtikten sonra taşınmaz zorla tahliye edilir (m.273).

İtirazın kaldırılması için belge şartı (m.275). Tahliye talebinin şu üç türden birine dayanması aranır:

• noterlikçe resen düzenlenmiş,
• tarih ve imzası noterce onaylanmış, ya da
• kiracı tarafından kabul edilmiş (ikrar olunmuş)

bir sözleşmeye dayanması ve kiracının, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı güçte belge gösterememesi gerekir. Her kira sözleşmesinin noterde yapılması şart değildir; ama üç niteliğin hiçbiri yoksa talep reddedilir ve genel hükümlere göre mahkemeye gidilir. İnkâr edilen imzanın sonradan kendisine ait olduğu anlaşılan taraf için kanun para cezası öngörür (m.275).

Üçüncü kişi bulunması (m.276). Yerde kiracıdan başka biri varsa ve işgalde haklı olduğuna dair resmî belge gösteremezse derhal tahliye edilir. Sözleşme tarihinden önce beri orada oturduğunu söyler ve icra memurunun incelemesi bunu doğrularsa tahliye ertelenir, konu icra mahkemesine bildirilir. Kiracının usul ve füruu, eşi, yakın hısımları, iş ortakları ve ona bağlı oturanlar üçüncü kişi sayılmaz.

Kanuna aykırı yöntemlere başvurmayın

• Elektriği kesmek: Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, bir olayda, kiracısı şirket olan ticari taşınmazı satın alan malikin özel elektrik trafosunu söküp elektriği kesmesini incelemiş; malikin elektriği kesme hak ve yetkisinin bulunmadığını belirterek, eylemin haksız fiil sayılması gerektiği yönünde kararı bozmuştur (Yargıtay 11. HD, E.2015/15780 K.2017/3251, 31.05.2017). Olay konut kirasına özgü değildir. Su kesmeye ilişkin karar aktarmıyoruz; kesmeyin.
• Eve rızasız girmek ve kilit değiştirmek aynı şey değildir.
• TCK m.116, kişinin konutuna rızasına aykırı olarak girmeyi veya rıza ile girdikten sonra çıkmamayı suç sayar: altı aydan iki yıla kadar hapis, mağdurun şikâyeti üzerine. Fiil cebir veya tehdit kullanılarak ya da gece vakti işlenirse bir yıldan üç yıla kadar hapis verilir.
• Kilit değiştirmek tek başına bu maddenin saydığı fiil değildir. Ama kiracının eve girmesini engellemek, olayın özelliklerine göre ceza ve tazminat sorumluluğu doğurabilir; “suç olmaz” diye düşünmeyin.

Güvenli yol mahkeme veya icra dairesidir.

Tahliyeden sonra dikkat: yeniden kiralama yasağı

Bu bölüm ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi ele alır. Konut ihtiyacıyla kiracıyı çıkardıysanız, haklı sebep olmadan evi üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamazsınız. Aykırı davranırsanız eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödersiniz (TBK m.355).

Yeniden inşa veya imar için boşaltmada ayrı kural vardır: eski kiracının yeni durum ve yeni kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkı bulunur; taşınmaz eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamaz (TBK m.355/2).

Sık yapılan hatalar

1. “Süre doldu” ihtarıyla yetinmek. Konutta bu ihtar sözleşmeyi bitirmez.
2. Süreleri kaçırmak. Süreler dar ve kesindir.
3. Arabuluculuğu atlamak veya erken başvurmak.
4. Taahhüdü teslimden önce, sözleşmeyle birlikte imzalatmak.
5. İhtiyacı belgesiz bırakmak veya abartmak.
6. Yeni malikin bir aylık bildirim süresini unutmak.

Hazırlanacak belgeler

• Kira sözleşmeleri, yazılı tahliye taahhüdü (aslı) ve teslim tutanağı
• Tapu kaydı ve edinme tarihi (yeni malik için)
• İhtarname, bildirim ve tebligat belgeleri; kira ödeme kayıtları
• Nüfus kayıt örneği; ihtiyaç sahibinin oturma durumunu gösteren belgeler
• Arabuluculuk son tutanağı (dava yolunda)

Sık sorulan sorular

1. Süre doldu, kiracı çıkmıyor. Hemen tahliye davası açabilir miyim? Hayır. Sözleşme bir yıl uzar (TBK m.347); ihtiyaç, taahhüt veya on yıllık uzama süresi gibi ayrı bir dayanak gerekir.

2. Kiracı yazılı olarak çıkacağını söyledi ama çıkmadı. Ne kadar süre var? Taahhüt, evin teslimi sonrasında verilmişse, boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmanız veya dava açmanız gerekir (TBK m.352/1).

3. Tahliye davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu? Dava yolunda evet; ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

4. Elektriği keserek veya kilidi değiştirerek kiracıyı çıkarabilir miyim? Hayır. Elektrik kesme olayında Yargıtay malikin böyle bir yetkisi olmadığını belirtmiştir. Rızasız girme (TCK m.116) suçtur; kilit değiştirme de olayına göre ceza ve tazminat sorumluluğu doğurabilir.

5. Evi yeni satın aldım. Kiracıyı hemen çıkarabilir miyim? Hayır. İhtiyacınız varsa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilirsiniz (TBK m.351).

İlgili yazılar

• Kira artışı ve kira tespit davası
• Kira hukuku
• Gayrimenkul ve inşaat hukuku

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık veya dosyaya özgü görüş yerine geçmez.