Taşınmaz satışında resmî şekil zorunluluğu, satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği ve tapu kütüğüne şerhin sonuçları; TBK m.237 ile TMK m.706 ve m.1009 çerçevesinde.
Taşınmaz alım satımında en sık yapılan hatalardan biri, tapuda devir yapılmadan adi yazılı sözleşme veya sözlü anlaşma ile satış yapılması ve bunun bağlayıcı olduğunun düşünülmesidir. Kanun bu konuda açık şekil kuralları koymuştur.
Taşınmaz satışında resmî şekil
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237/1’e göre taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Aynı şekilde Türk Medeni Kanunu m.706 da taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasını resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlar. Uygulamada resmî şekil, tapu müdürlüğünde yapılan işlemle sağlanır. Resmî şekle uyulmadan yapılan satış sözleşmesi, taraflara tapu devrini isteme hakkı vermez; hukuki sonuçları hakkında somut dosyaya göre ayrıca değerlendirme gerekir.
Satış vaadi sözleşmesi
TBK m.237/2’ye göre taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Satış vaadi, tarafların ileride tapuda asıl satışı yapmayı üstlendikleri bir sözleşmedir; özellikle inşaat sürecindeki konut alımlarında ve henüz tapusu hazır olmayan taşınmazlarda sıkça karşılaşılır. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi bu şekil şartına örnek olarak gösterilebilir; sözleşmeyi hangi mercide düzenleme gerektiği ilgili mevzuata ve somut işleme göre belirlenir.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği ise yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (m.237/3).
Tapu kütüğüne şerh
TMK m.1009’a göre arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh verildiğinde bu haklar, o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir. Yani satış vaadi sözleşmesi şerh edilmişse, taşınmazı sonradan satın alan üçüncü kişiye karşı da sözleşmeden doğan hak korunabilir. Şerh edilmemişse bu koruma sınırlı kalabilir.
Satın alırken kontrol listesi
- Tapu kaydında takyidat (ipotek, haciz, şerh, beyan) bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
- İmar durumu, iskân ve yapı kullanma izni gibi belgeler istenmelidir.
- Satış bedeli ve ödeme planı, taraflar arasındaki anlaşmaya uygun biçimde ve ispatı mümkün şekilde yapılmalıdır.
- Kat mülkiyeti bulunan taşınmazlarda ortak giderler ve kat malikleri kurulu kararları incelenmelidir; Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda da dava açmadan önce arabuluculuk şartı bulunabilir (bkz. dava şartı arabuluculuk).
- Genel olarak taşınmaz işlemleri için gayrimenkul ve inşaat hukuku yazımıza bakınız.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.237
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — m.706, m.1009
İlgili yazılar
Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku sayfasına git →
Yorumlar kapalı