Gayrimenkul ve inşaat hukuku, taşınmazlara ilişkin alım-satım, kira, tapu işlemleri ve inşaat projelerinden doğan hukuki ilişkileri düzenleyen kapsamlı bir hukuk dalıdır. Konut, arsa, iş yeri veya ticari taşınmaz fark etmeksizin yapılan her işlem, yüksek değerler ve uzun vadeli sonuçlar doğurur. Bu yazıda taşınmaz mülkiyetinin nasıl kazanıldığını, tapu kaydının neden önemli olduğunu, kira ve inşaat sözleşmelerinde dikkat edilecek noktaları ve sık…
Gayrimenkul ve inşaat hukuku, taşınmazlara ilişkin alım-satım, kira, tapu işlemleri ve inşaat projelerinden doğan hukuki ilişkileri düzenleyen kapsamlı bir hukuk dalıdır. Konut, arsa, iş yeri veya ticari taşınmaz fark etmeksizin yapılan her işlem, yüksek değerler ve uzun vadeli sonuçlar doğurur. Bu yazıda taşınmaz mülkiyetinin nasıl kazanıldığını, tapu kaydının neden önemli olduğunu, kira ve inşaat sözleşmelerinde dikkat edilecek noktaları ve sık yapılan hataları ele alıyoruz.
Taşınmaz mülkiyeti nasıl kazanılır: tescil ve resmî şekil
Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, kural olarak tapu siciline tescille olur (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.705). Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma gibi hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak bu durumlarda da malikin tasarruf işlemi yapabilmesi tescile bağlıdır (TMK m.705/2).
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır (TMK m.706). Aynı kural borçlar hukukunda da tekrarlanır: taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde yapılması şarttır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237). Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237/2).
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak noterlerin görevleri arasındadır (1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60). Bu nedenle tarafların kendi aralarında imzaladığı adi yazılı bir “satış sözleşmesi” ya da “protokol”, mülkiyetin devri bakımından beklenen sonucu doğurmayabilir.
Alım öncesinde tapu kaydının incelenmesi
Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir (TMK m.1020). Kanun ayrıca kimsenin tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremeyeceğini açıkça düzenler (TMK m.1020/3). Bu kural, alıcının tapu kaydını incelememesinin sonuçlarına kendisinin katlanacağı anlamına gelir.
Öte yandan tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). Bu nedenle alım öncesinde taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, şerh ve beyanların; hisseli mülkiyet durumunun ve satıcının malik sıfatının dikkatle kontrol edilmesi gerekir. İmar durumu ve yapı ruhsatı gibi bilgilerin ilgili belediyeden ayrıca araştırılması da riskleri önceden görmeyi sağlar.
Satıcının taşınmazı satmaya yetkili olup olmadığı da ayrıca araştırılmalıdır. Taşınmaz paylı mülkiyete konuysa satılan payın kapsamı ve diğer paydaşlarla ilişkiler önceden netleştirilmelidir. Vekâletname ile yapılan satışlarda ise vekâletnamenin kapsamı ve geçerliliği kontrol edilmelidir.
Kira ilişkilerinde sözleşmenin önemi
Konut ve iş yeri kiralarında tarafların hak ve yükümlülükleri büyük ölçüde kira sözleşmesiyle belirlenir. Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir (TBK m.12). Kira sözleşmesi de sözlü olarak kurulabilir; ancak uyuşmazlık çıktığında kira bedeli, süre, depozito ve teslim koşullarının ispatı yazılı bir sözleşmeyle çok daha kolay olur.
Eksik veya belirsiz düzenlenen kira sözleşmeleri; tahliye, kira bedelinin belirlenmesi ve taşınmazın hasarlı teslimi gibi konularda uyuşmazlıklara yol açabilir. Kiralananın teslim anındaki durumunun bir tutanakla ve fotoğraflarla kayda geçirilmesi, ileride doğabilecek tartışmaları azaltır.
Kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacı, aidat ve yan giderlerin kime ait olduğu, bakım ve onarım yükümlülükleri ile kira artışına ilişkin hükümlerin açıkça yazılması önerilir. Kira artışı kanuni sınırlara tabi olabileceğinden, sözleşmedeki artış hükmünün yürürlükteki mevzuatla uyumu ayrıca kontrol edilmelidir.
İnşaat sözleşmeleri ve kat karşılığı inşaat
İnşaat hukukunun temelinde eser sözleşmesi yer alır. Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.470). Müteahhit ile arsa sahibi, yüklenici ile alt yüklenici arasındaki ilişkiler çoğunlukla bu çerçevede değerlendirilir. Alt yüklenici ilişkilerinde ana sözleşme ile alt sözleşme arasındaki uyumun sağlanması, sorumluluğun ve ödeme zincirinin belirsiz kalmaması açısından önemlidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi, inşaat bedelinin karşılığı olarak arsa paylarının bir kısmını yükleniciye devretmeyi üstlenir. Sözleşme bu yönüyle taşınmaz devri vaadi içerdiğinden, taşınmaz satışı vaadine ilişkin resmî şekil kuralı (TBK m.237/2) önem kazanır; bu nedenle sözleşmenin noterde resmî şekilde yapılması gerekir (Noterlik K. m.60/3). Taraflar arasında adi yazılı olarak yapılan bir kat karşılığı sözleşmesi, şekil eksikliği nedeniyle geçersizlik riski taşır. Sözleşmede teslim tarihi, gecikme hâlinde uygulanacak yaptırım, bağımsız bölümlerin paylaşımı, ruhsat ve iskân sorumluluğu ile ayıplı işlere ilişkin hükümlerin açıkça yazılması gerekir.
Bu alandaki sözleşmelerin nasıl kurgulanacağına ilişkin genel ilkeler için sözleşme hazırlama ve incelemenin önemini anlatan yazımıza bakabilirsiniz. Taşınmaz ve inşaat uyuşmazlıklarının genel çerçevesi ise gayrimenkul ve inşaat hukuku çalışma alanı sayfamızda yer almaktadır.
Sık karşılaşılan davalar ve yapılan hatalar
Bu alanda en sık görülen davalar arasında tapu iptal ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi davaları, kira bedelinin belirlenmesi ve tahliye davaları ile inşaat sözleşmelerinden doğan alacak ve tazminat davaları sayılabilir. Bu uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, işlem aşamasında yapılan şu hatalardan kaynaklanır:
- Taşınmaz satışını resmî şekle uymadan, adi yazılı bir belgeyle yapmak (TBK m.237; TMK m.706).
- Tapu kaydını incelemeden ödeme yapmak; oysa kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020/3).
- Kat karşılığı inşaat anlaşmasını taraflar arasında adi yazılı bir protokolle sınırlı tutmak (TBK m.237/2).
- Kira ilişkisini yazılı bir sözleşme ve teslim tutanağı olmadan başlatmak.
- İnşaat sözleşmesinde teslim süresini, gecikmenin sonuçlarını ve paylaşım planını belirsiz bırakmak.
Sonuç
Gayrimenkul ve inşaat hukuku, hem bireyler hem de şirketler için yüksek değerli ve uzun soluklu sonuçlar doğuran işlemleri kapsar. Tescil ve resmî şekil kurallarına uyulması, tapu kaydının işlem öncesinde incelenmesi ve sözleşmelerin açık hükümlerle hazırlanması, uyuşmazlık riskini önemli ölçüde azaltır. Sürecin hukuki destekle yürütülmesi, özellikle alım-satım ve kat karşılığı inşaat işlemlerinde hak kaybı riskini azaltır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için belgelerinizin ve sürelerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Yorumlar kapalı