Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli nasıl belirlenir, beş yıl sonrası ne değişir ve kira tespit davasından önce arabulucuya başvurmak neden zorunludur?
Kira sözleşmesi yenilendiğinde kira bedelinin ne kadar artırılabileceği, hem kiracılar hem de kiraya verenler için en sık karşılaşılan uyuşmazlık konularından biridir. Bu yazıda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili hükümleri çerçevesinde kira bedelinin nasıl belirlendiğini ve anlaşma sağlanamadığında izlenecek yolu genel hatlarıyla ele alıyoruz.
Yenilenen kira dönemlerinde artışın sınırı
TBK m. 344’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Yani sözleşmede daha yüksek bir artış oranı yazılmış olsa bile, TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını aşan kısım için bu hüküm sınır oluşturur.
Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa, kira bedeli yine aynı sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir. Nitekim kira artış oranının “TEFE-TÜFE” olarak kararlaştırıldığı bir icra takibi uyuşmazlığında Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, TÜFE’nin kanuni artış oranı olması karşısında sözleşmede artış oranının belirlenmediği sonucuna ulaşılamayacağını belirtmiş ve kira bedelinin TÜFE oranı uygulanarak hesaplanması gerektiği yönünde karar vermiştir (E. 2022/2729, K. 2022/6662, 02.06.2022). Karar somut olayın özelliklerine bağlıdır.
Beş yıldan sonra: hâkimin belirlediği kira bedeli
Kanun, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri ile bundan sonraki her beş yılın sonu için ayrı bir kural getirmiştir. Bu durumda, taraflar anlaşmış olsun veya olmasın, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından; TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu nedenle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, piyasa kirası ile fiilen ödenen bedel arasında fark oluşabilir ve bu fark mahkeme kararıyla giderilebilir.
Yabancı para ile kararlaştırılan kira
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, TBK m. 344’ün dördüncü fıkrası uyarınca, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. TBK m. 138’deki aşırı ifa güçlüğü hükmü ise saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutulur.
Kira tespit davasından önce arabuluculuk
Anlaşma sağlanamazsa kira bedelinin mahkemece belirlenmesi istenebilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 uyarınca, kira ilişkisinden doğan davalar kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Ancak 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B’ye göre, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Arabulucuya başvurulmadan açılan davada, mahkeme herhangi bir işlem yapmaksızın davayı dava şartı yokluğundan usulden reddeder. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu nedenle süreci doğru sırayla yürütmek önemlidir.
Uygulamada dikkat edilmesi gereken noktalar
- Kira sözleşmesindeki artış maddesini ve kira bedelinin hangi para birimiyle belirlendiğini kontrol edin.
- Kira bedelini ödediğinizi gösteren banka dekontlarını düzenli olarak saklayın.
- Beş yıllık sürenin hesabında sözleşmenin başlangıç tarihini ve yenilenme dönemlerini doğru belirleyin.
- Anlaşma sağlanırsa, uzlaşmayı yazılı hale getirin; arabuluculukta varılan anlaşma belgesinin hukuki sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.
- Dava veya başvuru için kira dönemlerine bağlı süreler bulunabileceğinden, işlem yapmadan önce sürelerinizi bir avukata kontrol ettirin.
Kira hukukuna ilişkin hizmetlerimiz hakkında daha fazla bilgi için Kira Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz. Somut durumunuz için sözleşmenizi ve belgelerinizi inceleterek hukuki görüş almak isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık veya dosyaya özgü görüş yerine geçmez.
Yorumlar kapalı