Kira Artışı ve Kira Tespit Davası: Bilmeniz Gereken Temel Kurallar

Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli nasıl belirlenir, beş yıl sonrası ne değişir ve kira tespit davasından önce arabulucuya başvurmak neden zorunludur?

Kira sözleşmesi yenilenirken kira bedelinin ne kadar artırılabileceği, hem kiracılar hem kiraya verenler açısından en sık karşılaşılan hukuki sorulardan biridir. Kanun, artışı serbest bırakmaz: yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedel, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar bedelde anlaşamazsa kira tespit davası açılabilir. Bu yazıda artış sınırını, beş yıl kuralını, yabancı para kiralarını, dava ve arabuluculuk sürecini, süreleri ve örnek metinleri bulabilirsiniz. Konuya ilişkin genel bilgi için Kira Hukuku sayfasına da göz atabilirsiniz.

Hukuki dayanak

Kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun (TBK) 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346). Kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinin görevindedir (HMK m.4/1-a) ve basit yargılama usulüne tabidir (HMK m.316/1-a).

Yenilenen kira dönemlerinde artışın sınırı

TBK m.344/1’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli yine aynı sınırı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Bu sınırı aşan artış kararlaştırılmış olsa bile fazla kısım geçersiz kabul edilir; yani kiracı, aşan miktarı ödemekle yükümlü olmaz ve ödemişse geri istemek için hukuki yollara başvurabilir.

Güncel durum: Konut kiraları için öngörülen yüzde yirmi beşlik geçici üst sınır, TBK Geçici Madde 1 (1/7/2023’e kadar yenilenen dönemler) ve Geçici Madde 2 (2/7/2023 ile 1/7/2024 arasında yenilenen dönemler) ile uygulanmıştır. Her iki geçici madde de belirli tarihlerle sınırlıdır ve 1/7/2024 tarihinden sonra yenilenen kira dönemleri bakımından uygulama alanı yoktur. Bu nedenle bugün yenilenen dönemlerde esas kural, TBK m.344’teki TÜFE on iki aylık ortalama değişim sınırıdır.

Varsayımsal hesaplama örneği

Aşağıdaki sayılar yalnızca örnek amaçlıdır. Yıllık kira bedeli [20.000] TL, ilgili dönem için TÜİK’in açıkladığı TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı varsayımsal olarak yüzde [30] ise, uygulanabilecek en yüksek bedel [20.000 x 1,30 = 26.000] TL olur. Gerçek bir hesaplamada, oranın hangi aya ait olduğu ve sözleşmedeki kira yılı dikkate alınmalı, TÜİK’in resmî tablosundaki ilgili veri kullanılmalıdır.

Beş yıldan sonra: hâkimin belirlediği kira bedeli

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde karar verir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilir (TBK m.344/3).

Bu hüküm, uzun süredir aynı kiracıda duran işyeri ve konutlarda kira bedelinin piyasa değerinden belirgin biçimde uzaklaşması halinde bedelin güncellenmesine imkân verir. Uygulamada emsal kira araştırması ve bilirkişi incelemesi önem taşır.

Yabancı para ile kararlaştırılan kira

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır. Türkiye’de yerleşik kişiler arasında kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar’daki sınırlamalara tabidir; bu nedenle önce güncel mevzuata bakılmalıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır (TBK m.344/4).

Kira tespit davası: süre ve etkisi

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur (TBK m.345).

Süreler tablosu

Kira tespit davasından önce arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi, kanunlarda yer alan sınırlamalar gözetilerek icra edilebilirlik kazanabilir; anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Son tutanak olmadan açılan dava, dava şartı noksanlığı nedeniyle usulden reddedilebilir. Arabuluculuk başvurusunun, sürelerin kaçırılmaması için dava açma süresi (TBK m.345) dikkate alınarak zamanında yapılması gerekir.

Adım adım yol haritası

1. Sözleşmeyi inceleyin: Başlangıç tarihi, süre, kira yılı, artış maddesi, bedelin para birimi.
2. TÜFE oranını tespit edin: TÜİK’in ilgili ay için yayımladığı on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alın.
3. Anlaşmayı deneyin: Taraflar yazılı bir artış mutabakatı yapabilir; oran sınırı aşmamalıdır.
4. Yazılı bildirim yapın: Kiraya veren artışı istiyorsa yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce yazılı bildirimde bulunmalıdır (TBK m.345).
5. Arabulucuya başvurun: Anlaşma olmazsa arabuluculuk başvurusu yapılır ve son tutanak alınır.
6. Dava açın: Yetkili sulh hukuk mahkemesine kira tespit davası açılır.
7. Yargılama: Emsal kira araştırması ve bilirkişi incelemesiyle bedel belirlenir.
8. Karar ve uygulama: Belirlenen bedel, koşulları sağlanmışsa yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345).

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Sözlü artış anlaşması: Sınır aşılırsa fazlası geçersizdir; ödemeler kayıt altına alınmalıdır.
• Süreyi kaçırmak: Yeni dönemden 30 gün önce dava açılmaz veya yazılı bildirim yapılmazsa, belirlenen bedel kural olarak yeni dönem başından itibaren bağlayıcı olmaz (TBK m.345).
• Yanlış endeks kullanmak: Üretici fiyat endeksi eskiden uygulanmaktaydı; bugün TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır.
• Arabuluculuğu atlamak: Dava şartı eksikliği nedeniyle dava reddedilebilir.
• Ek ödeme yükümlülüğü getirmek: Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346).
• Beş yıllık kuralı unutmak: Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde hâkim emsal ve TÜFE’yi birlikte değerlendirir.

Gerekli belgeler

• Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller,
• Kira bedelinin ödendiğine ilişkin banka dekontları,
• Artış bildirimi ve ihtarname yazışmaları (noter tebliği, e-posta, kayıtlı elektronik posta),
• TÜİK TÜFE tablosundan alınan ilgili ay verisi,
• Emsal kira bedellerini gösteren belgeler (benzer taşınmaz ilanları, kira sözleşmeleri),
• Arabuluculuk son tutanağı.

Görevli ve yetkili mahkeme

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevindedir (HMK m.4/1-a); yargılama basit yargılama usulüne göre yapılır (HMK m.316). Yetki bakımından genel kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa yeri mahkemesi gündeme gelir. Yetki konusunda somut olaya göre değerlendirme yapılmalıdır.

Örnek metinler

Aşağıdaki metinler yalnızca biçim örneğidir. Köşeli parantezli alanlar somut olaya göre doldurulmalı, rakamlar kendi sözleşmenize göre yeniden hesaplanmalıdır.

1. Kira artışına ilişkin yazılı bildirim (kiraya veren tarafından)

[NOTER / KAYITLI ELEKTRONİK POSTA] ARACILIĞIYLA

GÖNDEREN (KİRAYA VEREN) : [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [............], Adres: [............]
MUHATAP (KİRACI)         : [Ad Soyad], Adres: [kiralanan adres]

KONU : Yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimdir.

[Adres] adresinde bulunan [konut / işyeri] için aramızda [sözleşme tarihi] tarihli kira sözleşmesi bulunmaktadır.
Sözleşmenin [tarih] tarihinde başlayacak yeni kira döneminde kira bedeli, TBK m.344 uyarınca bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere, aylık [..] TL olarak uygulanacaktır.
Mevcut aylık kira bedeli [..] TL, uygulanacak artış oranı yüzde [..]'dir.
İşbu bildirim, TBK m.345 kapsamında yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce yapılmaktadır.
Bilgilerinize sunarım.

[Tarih]
[Kiraya veren / Vekili]

2. Kira bedelinin tespiti dava dilekçesi

[ŞEHİR] SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİNE

DAVACI : [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [............], Adres: [............]
VEKİLİ : [Avukat Ad Soyad] (varsa)
DAVALI : [Ad Soyad], Adres: [............]
KONU   : Kira bedelinin tespiti istemidir.

AÇIKLAMALAR :
1. Taraflar arasında [sözleşme tarihi] tarihli kira sözleşmesi vardır. Kiralanan [adres ve nitelik]'dir. Mevcut aylık kira bedeli [..] TL'dir.
2. Yeni kira dönemi [tarih] tarihinde başlayacaktır. Taraflar yeni dönem bedelinde anlaşamamıştır. [Yeni dönemden en az otuz gün önce yazılı bildirim yapılmıştır / dava otuz gün öncesinde açılmaktadır.]
3. Kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı gözetilerek yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi gerekmektedir (TBK m.344, m.345).
4. Dava şartı olan arabuluculuğa başvurulmuş ve anlaşma sağlanamamıştır; son tutanak ekte sunulmuştur (6325 sayılı Kanun m.18/B).

HUKUKİ SEBEPLER : TBK m.343-345, 6325 sayılı Kanun m.18/B, HMK m.4, m.316 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER           : Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, bildirim, arabuluculuk son tutanağı, keşif ve bilirkişi incelemesi, emsal araştırması, tanık, her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM :
Yeni kira döneminden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin [..] TL olarak tespitine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ederim.

[Tarih]
[Davacı / Vekili]

Sık sorulan sorular

Kira artış oranı en fazla ne kadardır?
Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Yüzde yirmi beşlik geçici sınır, TBK Geçici Madde 1 ve 2’deki tarih aralıklarıyla sona ermiştir.

Sözleşmede yüzde elli artış yazıyorsa geçerli midir?
Sözleşmedeki oran TÜFE sınırını aşıyorsa, aşan kısım geçersizdir. Geçerli olan üst sınır TBK m.344’te gösterilen TÜFE değişim oranıdır.

Kira tespit davasını ne zaman açmalıyım?
Dava her zaman açılabilir; ancak mahkemece belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için, davanın yeni dönemden en geç otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve davanın izleyen yeni dönem sonuna kadar açılması gerekir (TBK m.345).

Kira tespit davasından önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç) arabulucuya başvuru dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Beş yıldan uzun kira sözleşmelerinde artış nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılı bedeli hâkim tarafından TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3).

Yabancı para ile yapılan kira sözleşmesinde kira artırılabilir mi?
Beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; ancak TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak belirlenir (TBK m.344/4).

Kiracı olarak fazla ödediğim kira için ne yapabilirim?
TÜFE sınırını aşan artış fazla miktar yönünden geçersizdir. Fazla ödemelerin sebepsiz zenginleşme kapsamında geri istenmesi gündeme gelebilir; dekontların ve yazışmaların saklanması önemlidir.

Kira tespit davasında hâkim hangi unsurları dikkate alır?
Hâkim kiralananın durumunu, TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını ve emsal kira bedellerini göz önünde tutar (TBK m.344). Beş yıl sonrası belirlemelerde emsal bedeller daha belirleyici olabilir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.138, 343, 344, 345, 346, 347, 348, 350, 352 ile Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2 (mevzuat.gov.tr)
• 7161 sayılı Kanun, m.56 (TBK m.344’te TÜFE’ye geçiş, 17/1/2019); 7409 ve 7456 sayılı Kanunlar (geçici maddeler)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B (7445 sayılı Kanun, 28/3/2023)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.4/1-a ve m.316/1-a (mevzuat.gov.tr)

Ofisin iletişim bilgileri iletişim sayfamızda yer almaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz.